Son yıllarda konut piyasasında yaşanan olağanüstü hareketlilik ve kira bedellerindeki fahiş artışlar, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkları zirveye taşıdı. Uygulamada kulaktan dolma bilgilerin tarafları ciddi hak kayıplarına uğrattığını belirten Avukat Ece Serin, konut ve iş yeri kiralarında yasal hakların sınırlarını çizerek kritik uyarılarda bulundu. Özellikle kira sözleşmesinin sona ermesi, tahliye taahhütnameleri, ödeme yöntemleri ve taşınmazın satılması gibi konularda doğru bilinen yanlışların yargı koridorlarında büyük mağduriyetlere yol açtığını vurgulayan Serin, Türk Borçlar Kanunu’nun taraflar arasında emredici bir menfaat dengesi kurduğunu hatırlattı.
Sözleşme süresinin bitmesi tahliye nedeni değil
Kira sözleşmesinde yazan sürenin dolmasıyla kiracının kapı dışarı edilebileceği inanışının tamamen asılsız olduğunu belirten Avukat Ece Serin, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kanunun açık bir şekilde kiracıyı koruduğunu söyledi. Belirli süreli sözleşmelerin sürenin bitimiyle kendiliğinden sona ermecegini ifade eden Serin, "Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Bu nedenle ev sahibi yalnızca 'sözleşme süresi bitti' gerekçesine dayanarak kiracıyı tahliye edemez. Kanun, bu hakkı esas olarak kiracıya tanımıştır. Kiracı kirasını düzenli ödediği ve yükümlülüklerini yerine getirdiği sürece taşınmazı kullanmaya devam edebilir. Ev sahibinin gerekçesiz olarak sözleşmeyi sona erdirebilmesi ise ancak on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra, kanuni bildirim sürelerine uyularak mümkündür" dedi.
Elden yapılan ödemeler büyük risk taşıyor
Uyuşmazlıkların bir diğer büyük odağının ödeme yöntemleri ve ispat sorunları olduğunu kaydeden Serin, elden yapılan ödemelerin ilerleyen süreçte kiracıyı çok zor durumlarda bıraktığına dikkat çekti. Kira bedellerinin mutlaka banka kanalıyla ödenmesi gerektiğinin altını çizen Avukat Ece Serin, "Banka dekontları iki taraf için de en güçlü ispat aracıdır. Elden yapılan ödemelerde ilerleyen süreçte ödeme yapıldığının ispatı konusunda ciddi sorunlar yaşanabilmektedir ve böyle bir durumda ispat yükü çoğu zaman kiracının üzerinde olacaktır. Ayrıca ödemelerin kiraya veren dışında üçüncü bir kişinin hesabına yapılması da uyuşmazlık nedenidir. Ödeme yapılacak hesap bilgileri sözleşmede açıkça yer almalı ve ödeme yapılırken dekontun açıklama kısmına 'Temmuz 2026 Konut Kirası' veya 'Ağustos 2026 İşyeri Kirası' gibi net ifadeler yazılmalıdır. Mümkünse taşınmazın adresi veya bağımsız bölüm numarası da eklenerek olası bir uyuşmazlıkta hangi aya ait borcun ödendiği şüpheye yer bırakmayacak şekilde belgelenmelidir" açıklamasında bulundu.
Tarihi boş bırakılan taahhütnamelere dikkat
Tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği konusunda da piyasada büyük bir bilgi kirliliği ve suiistimal yaşandığını belirten Serin, her yazılı belgenin hukuken tahliye hakkı doğurmadığını ifade etti. Taahhütnamenin adi yazılı şekilde yapılmasının yeterli olduğunu ancak en kritik unsurun imza tarihi olduğunu söyleyen Serin, "Türk Borçlar Kanunu'na göre tahliye taahhütnamesinin, kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olması gerekir. Amaç, kiracının konut bulma baskısı altında zorla taahhütname imzalamasını önlemektir. Bu yüzden kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen taahhütnameler kural olarak geçersizdir" uyarısını yaptı. Uygulamada tarih kısmı boş bırakılarak imzalatılan belgelere de değinen Serin, "Yargıtay'ın bazı kararlarında, kiracının imzasını taşıyan ve tarih kısmı boş bırakılmış tahliye taahhütnamelerinde düzenlenme ve tahliye tarihlerinin sonradan kiraya veren tarafından doldurulabileceği kabul edilmiştir. Bu nedenle kiracılar içeriği eksik veya boş bırakılmış belgelere imza atmadan önce son derece dikkatli davranmalıdır" dedi.
Evi satın alan yeni malik hemen tahliye isteyemez
Evin satılması durumunda yeni malikin kiracıyı hemen çıkarabileceği korkusunun da yersiz olduğunu belirten Avukat Ece Serin, satışın tek başına sözleşmeyi bitirmediğini, yeni malikin mevcut sözleşmenin doğrudan tarafı olduğunu hatırlattı. Kanunun yeni malike sadece belirli şartlarda tahliye hakkı tanıdığını ifade eden Serin, "Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri olarak kullanma ihtiyacı duyuyorsa, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ayın sonunda veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Ancak buradaki en önemli kriter, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. 'Oğlum yurt dışından gelecek' gibi soyut iddialar yetmez, somut deliller aranır. Üstelik ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye edip haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl içinde başkasına kiralayan ev sahiplerine karşı eski kiracının tazminat talep etme hakkı doğar" şeklinde konuştu.
Beş yılı aşan sözleşmelerde kira tespit davası açılabilir
Ekonomik koşulların değişmesiyle birlikte kira bedellerinin hakkaniyete uygun olarak yeniden belirlenmesi için yargı yolunun açık olduğunu belirten Serin, beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespit davası açılabileceğini söyledi. Bu davalarda mahkemenin emsal bedelleri, taşınmazın özelliklerini ve ekonomik koşulları dikkate alarak yeni bir bedel tayin ettiğini kaydeden Serin; salgın hastalıklar, doğal afetler veya öngörülemeyen olağanüstü ekonomik dalgalanmalar durumunda ise sözleşmedeki dengenin yeniden kurulması için uyarlama davası açılabileceğini aktardı. Kira hukukunun çok sıkı usul ve şartlara bağlı olduğunu ifade eden Avukat Ece Serin, tarafların telafi edilemez hak kayıpları yaşamaması adına somut durumlarda mutlaka uzman bir hukukçudan destek alması gerektiğini söyleyerek sözlerini tamamladı.
